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신축아파트 전세계약을 체결할 때는 주의해야 할 점이 많습니다. 특히 계약 과정에서 필수적인 서류를 놓치면 큰 피해를 볼 수 있습니다. 신축아파트는 기존 구축 아파트보다 정보가 부족하기 때문에 더욱 신중하게 계약해야 합니다. 등기부등본, 건축물대장, 관리비 예치증명서 등 중요한 서류들을 철저히 확인하고, 전세보증보험 가입 가능 여부까지 검토하는 것이 필수적입니다. 이번 글에서는 신축아파트 전세계약을 할 때 반드시 확인해야 할 서류 5가지를 자세히 살펴보겠습니다.
1. 등기부등본 - 소유권과 근저당 설정 여부 확인
등기부등본은 전세계약을 하기 전에 가장 먼저 확인해야 할 중요한 문서입니다. 이는 해당 아파트의 소유권, 근저당권, 가압류 내역 등을 확인할 수 있는 공식 서류로, 대법원 인터넷 등기소에서 열람 및 발급할 수 있습니다.
* 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 사항
1. 소유자가 실제 집주인인지 확인
- 등기부동본 사으이 소유주와 계약을 진행하는 사람이 동일한지 반드시 확인해야 합니다.
- 가끔 집주인의 가족이나 대리인이 계약을 진행하는 경우가 있는데, 반드시 위임장과 인감증명을 확인해야 합니다.
2. 근저당 설정 여부 확인
- 근저당권이 설정된 경우, 해당 아파트가 담보로 잡혀 있어 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
- 보동 근저당 비율이 낮거나 없는 집이 더 안전합니다.
3. 가압류, 압류, 경매 진행 여부 체크
- 가압류나 압류가 걸려 있다면 집주인이 재정적으로 어려움을 겪고 있을 가능성이 큽니다.
- 경매 절차가 진행 중이라면 전세계약을 피하는 것이 좋습니다.
Tip. 등기부등본은 계약 직전에도 한 번 더 발급받아 변동 사항이 없는지 확인하는 것이 안전합니다.
2. 건축물대장 - 건물 용도 및 불법 건축물 여부 확인
건축물대장은 해당 건물이 정식으로 허가된 건물인지, 불법 증축된 부분이 없는지를 확인할 수 있는 서류입니다. 이는 정부24에서 무료로 열람 및 발급할 수 있습니다.
* 건축물대장에서 꼭 확인해야 할 사항
1. 건물 용도 확인
- 공동주택(아파트)로 정상적으로 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
- 건축물대장에 용도가 '다가구 주택'으로 되어 있는 경우, 보증금 보호를 받기 어려울 수 있습니다.
2. 위반 건축물 여부 체크
- 일부 신축 아파트의 경우 불법 증축이나 허가 없이 설계 변경된 경우가 있습니다.
- 위반 건축물로 지전된 이력이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
3. 세대별 면적과 계약 면적 비교
- 계약하려는 아파트의 전용면적이 건축물대장에 기재된 면적과 일치하는지 확인하세요
- 만약 면적이 다르다면, 계약 전에 그 이유를 명확히 파악하는 것이 좋습니다.
Tip. 건축물대장을 확인할 때 '표제부', '전유부분'을 함께 확인하면 더욱 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.
3. 관리비 예치증명서 - 예상치 못한 추가 비용 방지
신축아파트의 경우 초기 입주자들에게 관리비 예치금을 요구하는 경우가 많습니다. 관리비 예치증명서는 해당 예치금이 정상적으로 처리되었는지를 확인할 수 있는 문서로, 집주인에게 반드시 요청해야 합니다.
* 관리비 예치증명서에서 꼭 확인해야 할 사항
1. 관리비 예치금이 전세 계약에 포함되는지 여부
- 일부 집주인은 세입자에게 초기 관리비를 부담시키는 경우가 있습니다.
- 계약서에 관리비 예치금 반환 여부를 명확히 기재하는 것이 중요합니다.
2. 초기 관리비 정산 내역과 향후 예상되는 관리비 수준
- 신축아파트의 경우 초기 관리비가 높을 수 있으므로 예상 비용을 확인해야 합니다.
- 향후 관리비 인상 가능성도 고려해야 합니다.
3. 미납되 관리비 여부 확인
- 이전 세입자가 관리비를 미납한 경우, 신규 세입자가 이를 부담해야 할 수도 있습니다.
Tip. 관리비 수준을 미리 파악하고, 예치금 반환 조건을 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.
4. 전입세대 열람내역 - 기존 세입자 존재 여부 확인
전입세대 열람내역을 확인하면, 해당 아파트에 기존 세입자가 있는지, 전세권이 설정되어 있는지 등을 알 수 있습니다. 이는 주민센터에서 발급 가능하며, 본인 또는 집주인의 동의가 필요합니다.
* 전입세대 열람내역에서 꼭 확인해야 할 사항
1. 기존 세입자가 있는지 확인
- 신축아파트라도 미리 입주한 사람이 있을 수 있으므로, 확인이 필요합니다.
2. 전세권이 설정된 경우 보증금 반환 위험 여부 체크
- 기존 세입자의 보증금이 아직 반환되지 않았다면, 새로운 전세 계약이 위험할 수 있습니다.
Tip. 등기부등본과 전입세대 열람내역을 함께 확인하면 더욱 안전한 계약이 가능합니다.
5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험은 전세계약 종료 후 집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관(주택도시보증공사, SGI서울보증 등)이 대신 보증금을 반환해주는 보험입니다.
*전세보증보험 체크 포인트
1. 해당 신축아파트가 보증보험 가입 대상인지 확인
2. 집주인의 근저당 설정 비율에 따라 가입 가능 여부 확인
3. 보증보험 가입 후 계약 진행이 가능한지 체크
Tip. 전세보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인하면 보증금 반환 리스크를 줄일 수 있습니다.
결론 : 신축아파트 전세계약 시 필수 서류 점검이 중요하다
신축아파트라고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 등기부등본, 건축물대장, 관리비 예치증명서, 전입세대 열람내역, 전세보증보험 가입 가능 여부 등 5가지 서류를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 특히 전세보증보험 가입 여부를 미리 체크하면, 보증금 반환 리스크를 크게 줄일 수 있습니다. 신축아파트 전세계약을 체결하기 전 위의 서류들을 철저히 점검하고, 신중하게 계약을 진행하세